今年以来，全国各地纷纷放出托市大招，其中作为一线城市风向标的上海更是接连出台了：政府直接下场买房的“收储行动”、极大地放宽购房以及公积金贷款条件的“沪七条”（即《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》）、以及实质上鼓励买房人加杠杆的购房贷款最低首付比例降为30%。
一系列的组合拳打出，对活跃楼市的作用也确实非常明显。以上海市为例，根据2026年3月底最新的市场监测数据，房产中介的带看量呈现出“爆发式增长”和“高频成交”的双重特征。如果说成交量是结果，那么带看量就是最真实的先导指标。
根据链家及各大中介平台的后台数据，当前日均带看量相比“沪七条”新政出台前（2月26日前）增长了约 30%。从新增客户量看，日均新增挂牌意向客户增长了 50%左右。周末通常是成交的峰值， 3月的每一个周末，上海二手房单日网签量多次突破 1400套。中介们普遍反馈，周末基本处于“连轴转”状态，单人单日带看量甚至能达到5-8组。笔者有朋友最近刚好趁着成交放量之际，把手头多余的上海房产顺利出手，实现了胜利大逃亡。他反馈说办理过户时交易中心人头攒动，仿佛是回到了十年前的光景。
据中介们反映，内环内在售项目的日均来访量相比1-2月翻倍。这主要是受到公积金贷款额度提升和豪宅税费优化驱动，改善家庭看房极其积极。而外环外（貌似多为刚需型）市场受“1年社保即可买房”的政策刺激，其中嘉定、青浦、松江等板块的带看量增幅最为显著。这些区域的看房客群中，新上海人占比大幅提升。
一、成交放量升温，房价确实见底了么？
从买家心态的角度看，现在决策周期大幅缩短了。上海市中介们反映以前客户可能要看20-30套房才下单，现在平均看房 5-8套 就会进入实质性谈判。
而议价空间也收窄了很多，从2023-2025年的议价空间普遍的10%以上，到3月份的5%左右。中介们反馈，只要是性价比稍高的房源，房东基本不接受大幅度砍价，甚至还有零星跳价现象。 在大宁、前滩、张江等热门次新房板块，近期出现了同一套房源在周末有4-5组客户同时看房，并引发当场“竞价”或“秒杀”的情况。
从每天的成交量来观察，上海二手房单月成交量跨越 3万套 大关在3月份是可以基本确认的事实了，这在上海房产史上是一个极其罕见的“强力复苏”的信号。在业内，2万套常被视为“荣枯线”，而 3万套则是“沸腾线”。上一次出现这一量级的成交还要追溯到2021年初的那轮牛市尾声。
另一方面，挂牌量从峰值的17万套回落至 13万套左右，伴随成交量大幅冲高，去化周期缩短至4个月左右。难怪不少媒体（自媒体）在高喊，房价见底了，赶紧上！
然而，我明确认为，买房真不用急！
尽管房东们的心态已从“急于割肉”转为“理性调价”，部分核心板块的谈价空间已从10%以上收窄至5%以内。价格战阶段基本结束，但以上海为代表的一线城市楼市依然是买方市场，市场大概率是进入“阴跌止步、横盘筑底”阶段。
虽然沪上楼市“月成交3万套”信号非常强劲，但挂牌量依然在高位，13万套的库存依然需要时间消化，目前仍是“以量稳价”阶段，而非“放量上涨”。而且目前成交的热度主要集中在底层刚需。如果这波钱没有如期流入1000万以上的改善盘，那么3万套可能只是“一次性释放”，而非长牛的起点。
总体而言，从目前的成交数据、政策底色以及市场微观表现来看，2026年3月可以认为是上海乃至全国核心城市楼市的“流动性底部”，但离房价的底部依然有明显的距离。
二、灵魂拷问，国内房价何时见底？
诚然，我们前面看到政策层面的托市大招不断出台，但托市大招持续出台本身就说明了楼市确实是在弱势之中，而由弱转强不光需要一个由量变到质变的漫长过程，而且需要具备发生质变的必要基础条件。这个基础条件就是“租金回报率足够合理”。
如果用投资术语来说，我们正在经“政策底”向“市场底”过渡的阶段。 而“国家队收储”为房东们提供了不再担心房价持续无底式下行的心理托举。但对于买家而言，性价比高才是硬道理。
以上海为例，市中心很多总价200万左右的核心区老破小，由于价格在过去4年间跌去40%，租金回报率已悄然回升至 2%到2.5% 以上。对于寻求稳健现金流的资金来说，这些房子已从“投机品”逐步变成了“收租类债券资产”。
如果贷款基准利率LPR从目前3.5%的低位继续下行，而租金回报率因经济回稳而攀升上3.5%以上。那么，对与买房投资人的就极为具备吸引力了。那时，楼市见底确实具备了必要条件了。
不过，根据国际知名投资家达里欧（Ray Dalio）的债务周期理论，房地产去杠杆是一个漫长的过程。现在的楼市依然在“U型底部”的左侧。
实际上，对上海楼市的细致观察，不难发现，虽然成交量大涨，但整体价格并没有普涨。目前依然是“以价换量”，即业主通过合理的让利换取了流动性。二手房议价空间的收窄也只能说明价格正在止跌，但离反弹尚有距离。
尽管核心区高品质、高实得率的新一代住房的价格已经表现坚挺，但远郊、高房龄、物业差的“负债型房产”依然在底部徘徊。
很显然，国内楼市整体仍处于底部构筑期，而非趋势性反转已确认阶段。一线与强二线部分区域已出现“局部见底信号”，而弱二线加上三四线区域仍在“存量出清 与 价格下探”阶段，真正的全国性见底看来比较远的路要走。
国内房价真正的见底，不是靠媒体宣布与鼓吹，而是靠成交量全面而持续上升、居民加杠杆意愿强烈、大多数人重新相信“房子今后价格不断上涨”…… 在这些条件成立前，若是以投资为目的买房，那么还是建议继续等待吧。
三、现阶段国内居民的该如何配置资产？
过去很长一段时间，随着房价持续十多年的向上趋势，国内居民的大部分资产都沉淀在房地产中。而当今，人们终于认识到，房地产并不是长期涨价而且流动性好的资产，而是高度负债型非流动性资产。
目前房地产市场成交活跃，流动性危机解除，价格进入横盘微调，资产质量分化加剧。 对于手头有多套房产、又或是正在负担着巨额房贷月供款而感到力不从心的房东们而言，现在一定不是期待手头房产能为自己带到未来大幅增值的时候，正确的方法是把握好这一个“体面离场”或“优质置换”的历史机会进行减持调仓。趁现在有接盘侠，把涨幅透支、品质落后的资产套现，置换为核心区、高租金回报或高居住品质的“硬资产”，是目前最符合财务理性的选择。
从资产配置的角度，人们普遍有“本土偏好”，且受 “禀赋效应“（投资学术语：因过去的经验而形成思维定式）的影响。在过去二三十年中国经济高速增长的红利期，绝大多数国人将80%以上的资产配置在国内，而国内资产中又将60%-70%的财富集中在房地产上，这在当时是赚钱的 。
但未来十年，随着国内经济进入成熟期和调整期，高增长不再，经济结构化调整中，这种“本土偏好”以及 “禀赋效应“反而会让人们深陷投资陷阱中。
如果受思维定式的影响而死守着一大堆房子，那么未来低回报、高折旧的房地产大概率让人们财富缩水。若是依然抱着极强的本土情结，把资产仅配置在国内股市，那就会错失全球更优质的资产的投资机会。
建议大家定了一个小目标：先把房地产在自己家庭总资产中的比例降到50%以下 。然后第二步就是，在剩下的金融资产里，尽量做到国内资产与全球资产各占50% ，以实现资产多元化配置以分散风险。
即使是单从房地产角度看，全球化配置也有明显的更高性价比。决定房地产投资性价比的是租金回报率 。在中国香港现金买房出租回报率能达到4%以上，而内地的北上广深目前很难达到2%。在全球范围看，欧美发达国家买房出租的租金回报率普遍在4%-5%，东南亚新兴市场在6%-8%……性价比决定了未来资金的流向 。
不少朋友问，我们目前面临着科技兴国的大机遇，A股的AI基础设施（如光模块、芯片）赛道的投资机会不是很好吗？请允许我给大家算了一笔账：国内某GPU龙头“XX纪”的市值一度高达6000亿，但只是第一年扭亏，盈利仅20亿，市盈率高达200多倍，相当于投资200多年才能回本 。
对比之下，全球公认的GPU龙头英伟达，市值4万亿美元，净利润1000多亿美元，同比的增长率预计60%以上，产品供不应求，按2026年预测利润算，市盈率仅20来倍。两者估值差了10倍以上。
投资性价比在哪一个市场更高？其实一目了然。
说到资产配置，我更愿意以“足球队排阵”来说明，一支足球队需要有前锋、中场、后卫等不同的角色构成均衡的队形，资产配置也需要前锋（进攻型资产）：代表高成长、高弹性的资产，比如以纳斯达克100指数为代表的全球市场的AI资产、香港市场以恒生科技指数为代表的国内AI科技巨头 ；加上中场（均衡型资产）：攻守兼备，比如分红回购稳定的核心大公司 ，比如中证红利、国内大银行、保险公司以及消费龙头等 ；也需要有后防（防守型资产）：稳健生息的类债券型资产（性价比高的房产投资也属于这类资产）。守门员就是自己的现金资产了。
千万不要把所有资金全部押在前场上。没有任何一支球队安排 10 名前锋上场（除非比赛只剩 5 分钟且落后一球，准备孤注一掷）还能最终赢得比赛。
而且，永远保留一定比例的现金，当市场风险资产出现深度回调时，这就是以极低成本补入优质资产的“后手”。我们看到举世公认的投资界常青树沃伦巴菲特先生的公司现在手握近一半的现金持仓，就是在等待这样的机会。
综上所述，国内楼市的成交升温，并不代表楼市已经“见底”了，更不是“普涨”的开始。对于楼市投资人而言，现在需要追求的一定不是“房价翻倍”，而要追求“租金回报率“这样的类债券稳定收益”。对于房产资产在家庭资产比例占比过高的国内居民而言，这是一个值得好好把握来进行重新配置的窗口机会。
我认为，真正成为“下一个十年”的财富赢家的人，往往不是最早冲进房市的人，而是审时度势提前调整好资产配置结构的人。
注：本文仅代表作者个人观点
本文编辑徐瑾 jin.xu@ftchinese.com