我们距离楼市的底部还有多远？

{"text":[[{"start":7.21,"text":"2025年，全国房地产市场整体呈现“前稳后低”的走势。一季度在去年9月新政余温的支撑下，市场量价保持平稳；然而自二季度起，随着政策效应消退，市场再度进入下行通道。全国新房销量与一线城市二手房价等关键指标的跌幅呈现逐月扩大趋势。"}],[{"start":30,"text":"本轮市场下行主要源于去年9月救市政策的效果衰减，市场逐步回归至政策刺激前的状态，这一点从全国新房销售面积的月度走势与一线城市房价变化中均得到清晰印证。"}],[{"start":43.61,"text":"图：全国新建商品住宅月度销售面积及月度同比（2021.02-2025.11）"}],[{"start":null,"text":"

"}],[{"start":48.86,"text":"数据来源：国家统计局"}],[{"start":51.98,"text":"若将时间轴拉长，支撑过去二十余年房地产高速增长的两大基石——人口红利与经济增长，均已显现放缓迹象，房地产市场也因此告别高增长阶段，进入周期下行。与此同时，2015年至2018年房价的过快上涨已脱离基本面支撑，2021年后房价开始向合理水平回归。"}],[{"start":75.14,"text":"2025年的市场走势，验证了我们此前的一项判断：在没有外来政策影响的情况下，房地产市场将继续向理论底部回归。我们在2024年初发布的年度报告《寻找市场的底部》中，曾对市场底部作出三项关键判断。两年后回顾，市场实际走势基本吻合该框架："}],[{"start":97.53,"text":"首先，一二线城市的住宅总成交量已经见底。一线城市一二手住宅成交总量约7000万平方米，与预测的合理规模基本一致；40个主要城市新房销售面积略低于预期，但若计入二手房成交，总量仍接近合理区间。"}],[{"start":115.19,"text":"其次，一线城市房价尚未见底。我们曾提出，房价底部需满足租金回报率高于按揭贷款利率的条件。目前一线城市平均租金回报率仅1.8%，仍低于最低按揭利率3%，显示房价仍存下行压力。"}],[{"start":133.76999999999998,"text":"第三，全国新房销售面积总量仍未触底。2025年全国新房销售面积较2023年下降约23%，符合当时总量未见底的判断。"}],[{"start":146.58999999999997,"text":"在目前市场环境下，对底部的判断尤为重要。若市场已接近底部，政策可保持稳定，静待市场自然出清；若距离底部尚远且政策力度不足，则市场仍有加速下跌的风险。为此，我们结合境外成熟市场经验与学术研究，对当前是否已接近底部展开进一步分析。"}],[{"start":169.16999999999996,"text":"根据对香港、美国、日本等市场历史周期的研究，房地产市场的见底通常不是一个时点，而是一个分阶段演进的过程，普遍遵循“政策底 → 成交量底 → 价格底”的先后顺序。目前，国内政策底已清晰显现，自2023年8月以来中央与地方已出台多轮宽松政策；成交量底在一线城市已初步企稳，但全国层面仍在下行；价格底则尚未出现，无论官方统计的70城房价指数，还是民间机构的一线城市二手房价数据，均显示下跌趋势尚未扭转。"}],[{"start":202.85999999999996,"text":"从国际经验看，房价触底通常伴随三个关键信号："}],[{"start":207.80999999999995,"text":"一是租金回报率回升至超过按揭贷款利率或长期国债收益率；"}],[{"start":213.38999999999996,"text":"从历史经验来看，"}],[{"start":215.53999999999996,"text":" 香港，2003年房价见底，房价自高位下跌近70%后，租金回报率上升至5-6%左右，远高于当时的低利率，随后开启持续15年以上的房地产大牛市。"}],[{"start":228.04999999999995,"text":" 日本，房价在在经历了长期下跌后，于2005-2012年期间见底，东京房价自高位同样跌去70%，租金回报率升至4-5%，高出当时长期国债利率3-4个百分点，市场才真正企稳。"}],[{"start":243.13999999999996,"text":" 纽约，次贷危机后房价于2012年见底，较最高位跌去25%，其他城市下跌30-35%，纽约租金回报率升至4%左右，高于当时的按揭利率3.5%，也高于长期国债利率3%。"}],[{"start":258.55999999999995,"text":"二是房价收入比回归合理区间；"}],[{"start":261.90999999999997,"text":"三是库存去化周期降至12-18个月以内。"}],[{"start":266.82,"text":"目前，国内一线城市租金回报率平均为1.8%，仍低于30年期国债利率（2.3%）与最低按揭利率（3%），差距明显；房价收入比虽有所改善，但受收入预期影响尚未稳定；全国新房待售面积仍在增长，主要一二线城市新房库存消化周期均值已升至26个月，显示供需关系仍未逆转。综合来看，当前房价见底的三大信号均未出现。"}],[{"start":291.78,"text":"聚焦一线城市，其租金回报率与最低按揭利率之间仍有30%至40%的差距。即便未来利率进一步下调，租金亦可能随之下行，意味着房价仍有约30%-40%的调整空间，可能回归至2014年前后水平。若以近三年平均跌速估算，一线城市房价触底仍需3年左右时间。市场上关于2026年见底的预期可能过于乐观，因当前跌幅尚未出现收窄迹象。不论是国家统计局口径还是民间机构口径，2025年房价跌幅还在扩大。房价不大可能跳过跌幅收窄的过程，在2026年直接止跌。"}],[{"start":335.67999999999995,"text":"值得关注的是，随着房价持续下跌，市场心理预期也在转弱。二手市场上调低报价的业主比例持续走高，且调价幅度逐月增加，反映出预期正在自我强化。从成交结构看，部分基本面较好的城市如沪杭也已出现低端降价跑量、中端需求乏力、置换链条阻塞的迹象，房价下跌可能从低端市场蔓延至中端。"}],[{"start":361.81999999999994,"text":"当前市场的主要风险已从“成交量萎缩”转向“房价持续下跌”。 成交量持续低位对经济的直接拖累边际减弱，但房价持续下跌会通过财富缩水、预期恶化、抵押品价值下降等渠道，可能引发“价格下跌‑观望加剧‑进一步下跌”的负向循环。"}],[{"start":381.1499999999999,"text":"必须清醒认识到，房地产市场的繁荣本质上是经济发展的结果，而非原因。因此，当前政策的核心目标并非逆转市场长期下行趋势，而是防范价格过快、过深下跌对金融稳定与居民信心造成冲击，为经济结构转型争取平稳过渡期。"}],[{"start":401.31999999999994,"text":"本文系统梳理市场数据与下行风险，并非为了渲染悲观情绪，而是旨在客观呈现市场的真实阶段与核心矛盾。只有清醒认识当前所处的周期位置、理解价格调整的内在逻辑，各方主体——无论是政策制定者、市场主体还是普通家庭——才能避免误判，并在此基础上及早谋划、理性应对。看清前路，方能稳步前行。"}],[{"start":427.50999999999993,"text":"（本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）"}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1767741514_4118.mp3"}