2023年6月，河北省怀来县L小区正在召开第二次业主大会，议题是决定是否续聘前期物业公司，小区里竟有人打出“保卫拉斐，坚决不投票！”的标语。2025年9月，该小区召开第三次业主大会，又有人公然打出“保护业主权益！坚决不投票！”的标语。这些标语的逻辑令人困惑——照理说，投票选举是保护小区业主利益的有效甚至唯一手段，怎么会有人主张“不投票”来保护小区利益呢？
然而，这正是《民法典》第278条对全国众多小区的业主大会产生的后果。该条规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，其中业主共同决定的事项包括“（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……”
换言之，要决定小区的任何重大事项，须由户数和面积达到双2/3的业主参与表决。开发商或物业公司不愿意业主大会开成，就通过减免物业费等手段收买少数业主，再鼓动其他业主不投票；只要不投票业主达到户数或所占面积的1/3以上，就能成功使业主大会流产。《民法典》实施五年来，第278条规定的“双2/3多数”业主参与表决规则挫败了全国各地无数小区的业主大会，已成为立法者一厢情愿、闭门造车的反民主标本。表面上，它是为了让小区重大事项获得尽可能多的业主参与和表决；实际上，它一直是开发商、物业公司等极少数人维护其既得利益的避难所。如果真的严格按此要求执行，绝大多数小区都难以达到这个要求，“业主自治”只能流于空谈。
不独中国如此，全世界也没几个国家能达到双2/3多数参与率。在美国，最吸引眼球的总统选举也就徘徊在50-60%上下。看看近年来广为关注的两场大选：2020年大选的投票率为65.3%，2024年大选的投票率为63.1%。（注1）更不用说每年发生在全美各地大大小小的地方行政官员选举，譬如林林总总的保险委员会、下水道委员会、公立医院委员会、社区大学委员会、地方教育委员会……许多此类选举的参与率不足20%，而照样合法有效。（注2）但在中国，拜《民法典》第278条所赐，最基层的业主大会投票实在太难了！
一、世界最难表决规则
《民法典》第278条是在修改原《物权法》第76条基础上产生的。后者规定，以上业主共同决定事项“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。换言之，对于成立小区业委会、选聘物业公司等业主共同决定事项，《物权法》原来仅要求同意票达到业主户数和面积占比的“双过半”，但现在《民法典》第278条却把“参与表决”提高到“双2/3多数”。这一修改极大增加了成立业委会并选聘物业公司的难度，有违反业主自治基本权利的宪法保障之嫌。
要达到《民法典》第278条规定的“双2/3多数”要求，难点不仅在于参与表决的户数要达到总户数的2/3，更在于专有部分面积占比达到2/3多数，因为开发商虽然只有一票，却代表着其拥有产权的商业面积和未出售面积之和。由于前期物业公司和开发商实为一家，而许多开发商认定成立业委会的目的是为了撤换自己的物业公司，因而往往拒绝投票，从而使专有部分面积投票达到2/3多数难上加难。这样，要达到面积占比的2/3多数，业主投票户数占比就远不止2/3多数，而往往需要达到80%甚至更高。
以L小区为例。该小区共约2100户业主，已出售住宅面积约33万平方米；加上未出售住宅面积和商业面积，专有部分面积近40万平方米，其2/3约为27万平方米。开发商拥有的未出售面积和商业面积约占专有部分总面积的15%，这对于许多小区来说都是一个正常比例。如果开发商不投票，那么要达到所占面积的2/3多数，投票业主就不只是要达到2/3多数，而是必须达到大约27/33=81.8%的超多数！具体算法如下：假设各户面积大致相等，每户平均面积为33万/2100=157平米。如果开发商不投票，那么需要大约27万/157=1720户业主投票，占总户数的81.8%以上。（注3）换言之，业主们必须“弥补”开发商代表的15%总面积之多的那一票，才有可能达到面积占比2/3多数的法定要求。
对于成立业委会、解聘物业等合法诉求而言，这无疑是一个极高的投票门槛。只要小区内有不到20%的业主不参与投票，那么该小区就无法达到《民法典》第278条对成立业委会或选聘物业公司所要求的“双2/3多数”。尤其对于L小区这样以养老度假为主要特点的“村中城”小区，90%以上的业主都是北京人，平时分散在北京城区各地；除了夏季前后几个月，常年入住率不高，因而发动投票和收集选票殊为不易。对于都市周边越来越多这样的小区，业主投票达到“双2/3多数”（开发商如不配合投票很可能需要达到80%以上）难上加难。（注4）
造成这种状态显然并非《民法典》第278条的本意。事实上，就在《民法典》制订之际，全国人大法工委明确提出要“降低”业委会选举的门槛（注5），但最后出台的文本及其在实践中的效果却恰好相反。法工委的意思是，《物权法》第76条要求同意票“双过半”，而如果小区能够达到《民法典》第278条规定的“双2/3多数”参与表决，那么同意票只需要达到双2/3表决中的“双过半”，也就是大约“双1/3”比例即可获得通过。
问题是，这是立法者闭门造车的想当然，因为许多小区会首先卡在第278条的“双2/3多数”参与表决这一关上。对这一要求的机械解读将允许开发商以区区一票要挟全体业主，通过贿赂拉拢极少部分业主不投票，阻碍业委会的成立或物业公司的换聘。L小区屡次出现的“坚决不投票”横幅或许在全国不多见，却反映了各小区开发商和物业公司的普遍“保盘”策略，并折射出法定“双2/3多数”要求对小区自治产生的巨大困境。这不仅违背了绝大多数业主的民意并损害小区全体业主的共同利益，而且也违背了《民法典》第278条的本来目的。
二、其他相关法律的表决规则
虽然1982年宪法并未明确规定业主委员会，但是作为近年来方兴未艾的业主自治组织，业委会显然和居委会、村委会等宪法承认的自治组织具有同样的社会功能和法律地位。业委会一方面帮助广大业主维护合法权益、有效监督物业，另一方面则有助于化解小区矛盾并为地方政府排忧解难。归根结底，它们都是宪法第2条规定的“一切权力属于人民……人民依照法律规定，通过各种途径和形式……管理社会事务”的方式。因此，它们的选举产生也都应当符合宪法规定的民主原则。小区自治可以被视为中央近年来提倡的“全过程民主”的最基层环节，其重要性是不言而喻的。
毋庸置疑，民主原则意味着“多数决”，也就是由半数以上的参与选民或立法者决定人选、政策等重大事项。这一原则体现于宪法与法律所规定的所有选举。例如2020年修订的《全国人民代表大会和地方各级人民代表大会选举法》第43条规定：“在选民直接选举人民代表大会代表时，选区全体选民的过半数参加投票，选举有效。代表候选人获得参加投票的选民过半数的选票时，始得当选。”2018年修订的《村民委员会组织法》第15条规定：“选举村民委员会，有登记参加选举的村民过半数投票，选举有效；候选人获得参加投票的村民过半数的选票，始得当选。”和业委会在功能上最为接近的是居委会，而2018年修订的《城市居民委员会组织法》第九条则规定：“居民会议必须有全体十八周岁以上的居民、户的代表或者居民小组选举的代表的过半数出席，才能举行。”
和上述人大代表、村委会及居委会选举的简单多数原则相比，《民法典》第278条规定的“双2/3多数”要求显然高太多。虽然业主自治具有自身的特点，要求面积占比达到一定多数有其必要性与合理性，但是如果对业主自治所需达到的门槛要求太高，无疑会违背宪法民主原则、阻碍小区业主自治，并鼓励以开发商和物业公司代表的极少数人利益损害广大业主的共同利益。有人认为，“《民法典》的这一规定是为了应对业主参与度低导致的业主大会决议信任度差的问题。”（注6）但这个逻辑显然说不通——既然业主参与度本来就不高，要求“双2/3”的超多数岂不是为业主实现小区自治设置了更高不可攀的障碍？！
既然《民法典》规定了业主大会、业委会组织及业主自我管理机制，其本意显然是要让业主自治机制能够顺利稳定运行。户数和面积占比的双多数要求有其合理性，但是如果不考虑占有大量面积的开发商不投票这一普遍现象，机械按字面理解第278条对面积占比的2/3多数要求，以至于在实践中变成要求80%以上的业主亲自参与投票，那么就显然违背《民法典》的本意，对成立业委会或选聘物业公司等业主自治机制造成难以逾越的障碍。
三、对比台湾《公寓大厦管理条例》
和内地物业管理制度最接近的是台湾地区的《公寓大厦管理条例》，《民法典》第278条很可能借鉴了该条例第29条对出席人数的“双过半”规定：
区分所有权人会议之决议，除本条例或规约另有规定外，应有区分所有权人过半数及其区分所有权比例合计过半数之出席，以出席人数过半数及其区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意行之。